物业纠纷典型案例分析 - 经典案例 - 南昌恒兴物业管理有限公司

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    经典案例

    贝斯特全球最奢华游戏平台纠纷典型案例分析

    更新时间:2016-05-12 11:15:17点击次数:1352次字号:T|T

    典型案例

    A

    楼房有电梯却不开

    小区业主起诉贝斯特全球最奢华游戏平台

    陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯,但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用,处于关闭状态,为此,陈某多次与贝斯特全球最奢华游戏平台公司交涉,贝斯特全球最奢华游戏平台公司认为开通电梯属于正常要求,但是由于业主签字没有达到三分之一,电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决,因而不能开通。于是,陈某告到法院,要求贝斯特全球最奢华游戏平台公司立即开通电梯,并确保电梯正常运行。经审理,法院判决支持了陈某的诉讼请求。

    【法官释法】

    所谓贝斯特全球最奢华游戏平台管理,是指业主通过选聘贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业,由业主和贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业按照贝斯特全球最奢华游戏平台服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护贝斯特全球最奢华游戏平台管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省贝斯特全球最奢华游戏平台管理条例》第三十六条第二款规定:房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由贝斯特全球最奢华游戏平台管理企业根据合同的约定定期维修养护;最高人民法院《关于审理贝斯特全球最奢华游戏平台服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业不履行或者不完全履行贝斯特全球最奢华游戏平台服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护,确保业主正常使用是贝斯特全球最奢华游戏平台服务内容之一。因此,法院对于陈某要求贝斯特全球最奢华游戏平台公司开通电梯,并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

    B

    “房屋存在质量问题”

    业主能否拒交贝斯特全球最奢华游戏平台费

    2007年,某贝斯特全球最奢华游戏平台公司与蒋某签订小区前期贝斯特全球最奢华游戏平台管理服务协议,约定由该贝斯特全球最奢华游戏平台公司对小区实行贝斯特全球最奢华游戏平台管理服务,按建筑面积向业主收取贝斯特全球最奢华游戏平台服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的贝斯特全球最奢华游戏平台管理费后,未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的贝斯特全球最奢华游戏平台管理费用,共计2487.24元,贝斯特全球最奢华游戏平台公司多次向蒋某催交贝斯特全球最奢华游戏平台费无果,就起诉到法院,要求蒋某交纳贝斯特全球最奢华游戏平台费。

    蒋某在法庭上辩称,其房屋内部墙体存在裂缝,开发商预埋的管道也存在渗水情况,开发商交付的房屋存在质量问题,要求贝斯特全球最奢华游戏平台公司协商解决上述问题,但贝斯特全球最奢华游戏平台公司并没有解决。只要贝斯特全球最奢华游戏平台公司协调解决上述质量问题,他立即支付贝斯特全球最奢华游戏平台管理费。经审理,法院认为蒋某的理由不能成立,依法判决蒋某支付贝斯特全球最奢华游戏平台费。

    【法官释法】

    贝斯特全球最奢华游戏平台公司依合同履行贝斯特全球最奢华游戏平台服务后,作为业主的蒋某应当依合同履行支付贝斯特全球最奢华游戏平台服务费的义务。最高人民法院《关于审理贝斯特全球最奢华游戏平台服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳贝斯特全球最奢华游戏平台费,贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业请求业主支付贝斯特全球最奢华游戏平台费的,人民法院应予支持。关于蒋某要求贝斯特全球最奢华游戏平台公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张,是业主与开发商之间的关系,只要房屋还在保修期内,就应由开发商负责修复房屋质量问题,关于房屋质量问题维修的主张与贝斯特全球最奢华游戏平台服务纠纷系属不同的法律关系,如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题,可另行主张权利。

    C

    业主家中财产被盗

    贝斯特全球最奢华游戏平台公司是否承担责任?

    2008年10月,李某发现自己和邻居家的房门均被撬,而且其家中有贵重物品被盗,财物损失据李某陈述高达19万元。之后,李某又花费2000元维修及更换被撬房门。随后,李某将贝斯特全球最奢华游戏平台公司告到法院。他认为,盗窃发生时,其已交纳贝斯特全球最奢华游戏平台管理费,其与贝斯特全球最奢华游戏平台公司形成贝斯特全球最奢华游戏平台服务合同关系,而小区监控设备自2008年9月因故障一直处于瘫痪状态,贝斯特全球最奢华游戏平台公司未尽到职责内的安全防范义务,因此要求贝斯特全球最奢华游戏平台公司承担50%的赔偿责任。

    法院认定被告贝斯特全球最奢华游戏平台公司在提供贝斯特全球最奢华游戏平台服务过程中存在过错,理应对原告方损失承担补充赔偿责任。结合其过错情况,法院酌定由被告方承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

    【法官释法】

    根据贝斯特全球最奢华游戏平台服务合同,贝斯特全球最奢华游戏平台服务公司一般对贝斯特全球最奢华游戏平台管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,其提供的是小区贝斯特全球最奢华游戏平台的公共服务。因此对业主家中的财物安全,需经业主与贝斯特全球最奢华游戏平台公司协商在贝斯特全球最奢华游戏平台服务合同中予以特别约定。如无特别约定,则结合实际情况考虑贝斯特全球最奢华游戏平台服务公司在提供贝斯特全球最奢华游戏平台服务中是否存在过错,贝斯特全球最奢华游戏平台公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

    D

    自有房屋长期空置

    这种情况要交贝斯特全球最奢华游戏平台费吗?

    原告某贝斯特全球最奢华游戏平台公司起诉被告李某要求交纳贝斯特全球最奢华游戏平台费并承担违约金。被告李某称自己房屋长期空置,没有享受贝斯特全球最奢华游戏平台服务,因此不应当交纳贝斯特全球最奢华游戏平台费。法院认为,贝斯特全球最奢华游戏平台服务具有公共性,其管理、服务面向小区整体,小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务,也不得以此为由拒绝承担义务,依法判决李某支付有关贝斯特全球最奢华游戏平台费并承担违约责任。

    【法官释法】

    贝斯特全球最奢华游戏平台服务具有公共产品的属性,其对象是全体业主,其成本应由全体业主承担,不论业主实际承受多寡,都必须承担相应的责任,如果业主以自己没有享受或较少享受贝斯特全球最奢华游戏平台服务而拒绝交纳或少缴贝斯特全球最奢华游戏平台费,那么就形成搭便车现象,不仅对其他业主不公,而且最终影响贝斯特全球最奢华游戏平台服务公共产品的供给。最高人民法院《关于审理贝斯特全球最奢华游戏平台服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关贝斯特全球最奢华游戏平台服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”,因此,业主以自己没有实际享受贝斯特全球最奢华游戏平台服务拒绝承担相应义务不能成立。当然,按照《江苏省贝斯特全球最奢华游戏平台服务收费管理办法》(苏价服[2010]12号)规定,因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的贝斯特全球最奢华游戏平台,期间的贝斯特全球最奢华游戏平台服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格主管部门同贝斯特全球最奢华游戏平台管理行政主管部门确定。《苏州市贝斯特全球最奢华游戏平台服务收费管理实施细则》规定,新建普通住宅,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知贝斯特全球最奢华游戏平台的,在不超过24个月内,贝斯特全球最奢华游戏平台公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与贝斯特全球最奢华游戏平台服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅贝斯特全球最奢华游戏平台公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

    E

    原本约定房客交贝斯特全球最奢华游戏平台费

    房客不交,该怎么办?

    原告某贝斯特全球最奢华游戏平台公司根据贝斯特全球最奢华游戏平台合同起诉被告王某要求交纳贝斯特全球最奢华游戏平台费并承担违约金,被告王某称自己与承租人陈某签订租赁合同,合同约定贝斯特全球最奢华游戏平台费应由承租人陈某交纳,因此贝斯特全球最奢华游戏平台公司应向承租人陈某催讨贝斯特全球最奢华游戏平台费。

    法院认为,业主与承租人签订合同,约定贝斯特全球最奢华游戏平台费由承租人交纳,虽然租赁合同成立有效,但是根据合同相对性原则,业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此,作为被告的业主王某与第三方陈某关于贝斯特全球最奢华游戏平台费交纳的约定不得作为对抗贝斯特全球最奢华游戏平台公司的依据。在贝斯特全球最奢华游戏平台费未及时支付时,业主王某仍然承担向贝斯特全球最奢华游戏平台公司支付贝斯特全球最奢华游戏平台费及违约金的责任。

    【法官释法】

    依法成立的合同对合同当事人具有约束力,不得损害第三方权利,业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定,这种约定不得对抗第三人,不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析,业主与承租人约定由承租人交纳贝斯特全球最奢华游戏平台费实际上构成了债务的转移,将原属业主的债务转移给承租人,在业主和承租人之间有效,这种债务转移没有得到债权人即贝斯特全球最奢华游戏平台公司的同意时,并未免除业主支付贝斯特全球最奢华游戏平台费的责任。

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